05 марта 2004
Юридична газета -2004- № 5 (17)
Приклад того, як орендар залишається наодинці з недосконалими положеннями чинного законодавства.
Оренда земельних ділянок, на перший погляд, не таке вже й складне питання для юристів і землекористувачів, особливо, якщо орендар - підприємство зі стажем, основним видом діяльності якого є виробництво сільськогосподарської продукції. Адже, незважаючи на те, що новий Цивільний кодекс надає питанням оренди землі цілий параграф (параграф 3 глави 58 ГКУ), він складається всього лише з однієї статті, що дає визначення поняттю договору найму (оренди) земельної ділянки, і відсилає до спеціального закону.
А спеціальними законами, що регулюють земельні правовідносини в Україні, є Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. і Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. № 161. Як видно, ці нормативні акти були прийняті досить давно для того щоб дати тлумачення спірним питанням і напрацювати визначену практику вирішення спорів щодо їхнього застосування.
Але це тільки на перший погляд. Як доводить досвід, завжди може виникнути спірна ситуація, чіткий шлях вирішення якої не передбачений чинним законодавством і не вироблений правозастосовчими органами.
З подібною проблемою зіштовхнулося сільськогосподарське підприємство "Х", котре більше десяти років займається збиранням і переробкою ефіроолійних культур.
Наразі в агропромисловому комплексі України вельми поширеною є ситуація, за якої земельна ділянка належить місцевій раді, а багаторічні насадження на цій ділянці - юридичній особі, якій вони дісталися в результаті реорганізації колективного сільськогосподарського підприємства. Тому для того щоб займатися своїм основним видом діяльності, підприємству "Х" доводиться укладати два договори оренди:
* по-перше, із власником земельної ділянки, на якій розташовані багаторічні насадження ефіроолійних культур;
* по-друге, із власником багаторічних насаджень.
При цьому власникові землі необхідно укласти договір оренди на якомога більший термін, позаяк він сам користуватися цією землею не може, тому що на ній знаходяться неналежні йому багаторічні насадження. А власника насаджень влаштовує якомога менший термін договору, щоб не залежати тривалий час від орендаря і пропонованого ним розміру орендної плати і мати можливість вибору між різними орендарями.
Відтак, підприємство "Х" на початку 2001 р. укладає договір оренди земельних ділянок із місцевою радою терміном на три роки і договір оренди багаторічних насаджень з їх власником терміном на один рік. Причому слід урахувати, що власне землею підприємство не користується, а користується тільки багаторічними насадженнями на ній, до того ж винятково в період дозрівання і збору врожаю, тобто біля трьох місяців на рік. Мимоволі приходить на думку ст. 627 Цивільного кодексу України (2003 р.) з вимогами розумності і справедливості у визначенні умов договору.
Хтось може мовити - так у чому проблема? Один договір можна припинити, а другий пролонгувати на тих самих або інших умовах. Не погодитися з цим важко, особливо щодо договору оренди багаторічних насаджень. Дійсно, існують принцип свободи укладання договорів і принцип конкуренції. Тому договір підпише той, хто запропонує орендодавцеві більш вигідні умови.
Але з договором оренди землі виникають проблеми, що обумовлені захистом на законодавчому рівні власників землі, головним із яких, зрозуміло, є держава. Такий захист виявляється, наприклад, у тому, що у випадку розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на одержання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшли пропозиції від інших осіб на укладання договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих само умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено не виконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань (ч. 2 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" у редакції від 2 жовтня 2003 р.).
По закінченні року з дня укладання обох договорів, зібравши один врожай, підприємство "Х" розуміє, що далі орендувати багаторічні насадження йому не вигідно. Причини тут можуть бути різні, починаючи від того, що насадження не приносять прогнозованого орендарем врожаю, і, закінчуючи загальним зниженням цін на вироблену продукцію, внаслідок чого підприємство зазнало чималих збитків. Тому сторони договору оренди багаторічних насаджень просто не продовжують даний договір.
З договором оренди землі всі виглядає інакше. По-перше, договір укладений на три роки, а, по-друге, власник землі не бажає його розривати. Недосвідчене в юриспруденції підприємство починає листування з місцевою радою, сподіваючись усе вирішити мирним шляхом. Це листування затягується не на один місяць, за які також необхідно сплачувати орендну плату. Орендаря, таким чином, змушують платити за те, чим він не користується, і фактично, не користувався з моменту укладання договору. Про яку справедливість і розумність у даному випадку може йтися? Усвідомивши, нарешті, що з нього просто викачують гроші, підприємство звертається в суд із позовом про розірвання договору оренди землі.
Стаття 31 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що за вимогою однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Однак у наступній статті законодавець конкретизує, що договір може бути розірваним достроково у випадку невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 (права й обов'язки орендодавця) і 25 (права й обов'язки орендаря) Закону України "Про оренду землі", умовами договору (які дублюють Закон), у випадку випадкового знищення або ушкодження об'єкта оренди, що істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України й інших законів України.
У даному випадку, позаяк ініціатива розірвання договору виходить від орендаря, то він повинний довести невиконання орендодавцем своїх зобов'язань за договором. Але орендодавець своїх зобов'язань не порушує. Він передав орендареві земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору, не робить ніяких дій, які б перешкоджали орендареві користуватися цією ділянкою, і таким чином, непогрішимий. Об'єкт оренди, на щастя, не знищений і не ушкоджений. Тут орендар зіштовхується з згаданим проявом похвальної турботи законодавця про власника землі, що знайшла своє відбиття в ч. 2 ст. 32 Закону України "Про оренду землі". Натомість сплачувати орендну плату ще за півроку орендар не має ані бажання, ані можливості. З огляду на це останнім місцем пошуку підстави для розірвання договору лишається Земельний кодекс України.
Земельний кодекс у ст. 141 передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, одним із яких є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою. Однак нам відомо, що при добровільній відмові орендаря від користування земельною ділянкою настають наслідки, передбачені ч. 2 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", чого орендар і прагне уникнути. Інших прийнятних підстав припинення права користування земельною ділянкою Земельний кодекс (від 25 жовтня 2001 р.) не містить.
Як відомо, договір оренди був укладений на початку 2001 р., тобто під час чинності Земельного кодексу України від 18 грудня 1990 р., у редакції від 8 червня 2000 р., що містив інші підстави припинення права користування землею. Саме з вимог Земельного кодексу 1990 р. виходили сторони під час укладання договору оренди. Саме цими умовами припинення договору необхідно керуватися при вирішення спору, позаяк, досягаючи згоди за всіма істотними умовами договору, сторони керувалися нормами Земельного кодексу, що діяли на момент укладання договору.
Згідно із п. 8 ч. 1 ст. 27 Земельного кодексу (1990 р.) у редакції 8 червня 2000 р. право користування земельною ділянкою припиняється у випадку невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, і протягом двох років - для несільськогосподарських потреб.
Підприємству "Х" земельні ділянки були надані для сільськогосподарського виробництва.
Вищий арбітражний суд України в листі від 14 січня 1999 р. № 01-8/10 "Про Закон України "Про оренду землі" у редакції від 22 жовтня 2003 р. роз'яснив, що договір оренди землі може бути розірваний у судовому порядку також на підставах, визначених ст. 27 Земельного кодексу України й іншими законами України.
Беручи до уваги, що підприємство "Х" не користується орендованою землею вже більше року (без обліку року оренди багаторічних насаджень), вбачається, що п. 8 ст. 27 Земельного кодексу (1990 р.) є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Причому наслідки, передбачені ч. 2 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" не повинні застосовуватися. Слід також ураховувати, що орендар уже зайво сплатив орендодавцеві орендну плату за рік, тому вимога додатково відшкодувати орендодавцеві суму орендної плати за шість місяців - несправедлива і незаконна.
Поки що зарано ставити крапку в цьому спорі, де зіштовхнулися інтереси власника землі і виробника сільськогосподарської продукції. Але сподіваємося, що яке б рішення суд не виніс, воно буде ґрунтуватися на законі, всебічному аналізі обставин справи і принципах справедливості, закріплених Цивільним кодексом України.
